전월세 전환 계산기

전월세 전환율이란

전세보증금 일부(또는 전부)를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 집주인과 세입자가 보증금을 낮추고 월세를 올리는 협의를 할 때, 또는 반대로 월세를 보증금으로 환산해 다른 매물과 비교할 때 기준이 됩니다. 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 법정 전환율 상한선(한국은행 기준금리 + 2%p, 최대 연 10%)을 정해두고 있어, 집주인이 이 상한선을 넘는 전환율을 요구하면 초과분은 무효입니다.

계산 공식과 예시

전세 → 월세 전환은 "낮추려는 보증금 차액에 전환율을 곱해 12개월로 나눈 값"이 월세가 됩니다.

월세 = (기존 전세보증금 − 월세 계약 보증금) × 전환율 ÷ 12

예를 들어 전세보증금 3억원짜리 집을 보증금 5천만원짜리 반전세로 바꾸고 법정 전환율 4.75%를 적용하면, 차액 2억 5천만원 × 4.75% ÷ 12 = 월 약 98만 9천원의 월세가 산출됩니다.

월세 → 전세 전환은 반대로 "연간 월세 총액을 전환율로 나눈 값"을 보증금에 더합니다.

전세보증금 = 월세 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

보증금 5천만원에 월세 80만원인 집을 전환율 5.5%로 환산하면, 5,000만원 + (80만원 × 12 ÷ 5.5%) ≈ 2억 2,455만원이 전세로 살 때와 비슷한 목돈 규모가 됩니다. 이렇게 계산해두면 전세 매물과 반전세·월세 매물을 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.

집주인·세입자 입장에서 각각 어떻게 활용하나요

• 세입자 — 집주인이 제시한 월세가 법정 전환율(2026년 기준 연 4.75%)을 넘는지 확인할 때 사용합니다. 초과분이 있다면 감액을 요구하거나 초과 지급분 반환을 청구할 근거가 됩니다.
• 집주인 — 보유 매물을 전세에서 반전세·월세로 전환할 때, 법정 상한 안에서 받을 수 있는 최대 월세를 미리 계산해 임대 수익률을 가늠할 때 사용합니다.
• 매물 비교 — 전세 매물과 월세 매물이 섞여 있는 경우, 월세를 전세보증금 환산액으로 통일해 실질적인 주거비 부담을 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.

자주 묻는 질문